小規模宅地等の特例ってなんじゃらほい?制度の概要と適用要件をざっくり解説するよ




相続税の申告上、税額に大きく影響してほぼ必ず使う超重要規定、「小規模宅地の特例」について解説します。

 

小規模宅地の特例って?

小規模宅地の特例とは、

 

  1. 被相続人(亡くなった人)or被相続人の同一生計親族(同居などで同じ財布で生活してた)が使っていた、
  2. 居住用or事業用の土地で
  3. 建物or構築物の敷地になっているモノで一定のモノについて
  4. 評価額を80%(or50%)減額する

 

制度です。

 

例えば、被相続人が

 

  1. 自宅として住んでいた宅地
  2. 仕事の事務所として使っていた宅地
  3. 貸アパートの敷地にしていた宅地

 

などですね。

宅地って言ってますけど、土地を借りてる場合の借地権も対象になります。

 

被相続人が住んでいたり事業をしていた土地について通常通り課税してしまうと、残された相続人の生活が脅かされる可能性があります。

それを防止するために、大きく減額することが認められているワケです。

 

対象となる土地について

さて、上記の③で「一定のモノ」って書きました。

減額の対象となるには、上記の①~④を満たした上で、

 

  1. 特定事業用宅地等
  2. 特定居住用宅地等
  3. 特定同族会社事業用宅地等
  4. 貸付事業用宅地等

 

のどれかに該当する必要があります。

これが一定のモノです。なんか複雑になってるやん。ちゃんと解説します。

 

特定事業用宅地等と貸付事業用宅地等

被相続人or生計一親族が事業用or貸付事業用に使ってた宅地で、

 

  1. 相続開始日から申告期限までの間に被相続人から事業を引き継ぎ
  2. 申告期限まで宅地を保有し、かつ事業を継続している

 

モノは、特定事業用宅地等(貸付事業用宅地等)に該当します。

 

特定居住用宅地等

  • 被相続人の同居親族が取得した場合…申告期限まで継続して保有・居住している
  • 被相続人の別居親族が取得した場合…被相続人に配偶者がいない&被相続人と同居している法定相続人がいない&相続開始前3年以内に家を持ってたことがない

 

場合には、特定居住用宅地等に該当します。



※被相続人の配偶者が取得した場合は、無条件で特定居住用宅地等になります。

 

特定同族会社事業用宅地

被相続人と親族の株式(議決権)保有割合が50%超の法人に貸している宅地等で、

 

  1. 取得者が申告期限において役員で
  2. 申告期限まで保有して、法人の事業に使われている

 

モノは特定同族会社事業用宅地です。

 

限度面積と減額割合

限度面積と減額割合は以下の通りです。

 

  1. 特定事業用宅地等&特定同族会社事業用宅地…400㎡までの部分について80%の減額
  2. 特定居住用宅地等…330㎡までの部分について80%の減額
  3. 貸付事業用宅地等…200㎡までの部分について50%の減額

 

①と②はそれぞれの限度面積いっぱいまで併用できます。(400㎡と330㎡それぞれいっぱいまで)

③を①or②と併用する場合はそうはいかず、ちょっと面倒な計算が必要になります。

 

計算例

例:1億円の特定事業用宅地等(500㎡)の場合の減額金額


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100,000,000円×400/500×80%=64,000,000円の減額

土地の価額から、全体の500㎡のうち400㎡までが80%減額の対象となるわけです。

1億円-6,400万円=3,600万円に相続税が課されます。

 

適用要件

大きく減額することができる小規模宅地等の特例制度ですが、この規定の適用を受けるためには、いくつかの条件をクリアする必要があります。

条件①申告期限まで持ち続け、同じ用途に使ってなきゃダメ

土地を取得した親族が、相続開始時から申告期限(亡くなってから10か月間)まで、

  1. その土地を持ち続け
  2. 同じ用途に利用する

必要があります。

例えば、申告期限までに売ったり、事業用に使われてた土地だけど事業を廃止したりしたら小規模宅地の特例は使えません。

 

例外として、

被相続人の配偶者が、被相続人or被相続人のの同一生計親族の居住用宅地を取得した場合は、

売ろうが住まなかろうが無条件でOKです。

事業用の土地なら、その事業を引き継いで営み続ける必要があるし、居住用の土地なら、住み続ける必要がある。くらいの理解でOKです。

 

条件②:相続税の申告書を提出しないとダメ

小規模宅地の特例は、相続税の申告をして初めて適用が受けられます。

たとえこの制度を利用して税額がゼロとなる場合でも、申告書の提出が必要なので注意してください。

 

条件③:分割されてないとダメ

遺産分割されていない(誰が取得するか決まってない)土地については、小規模宅地の特例の対象となりません。

 

その他の解説

生計一親族とは?

基本的には同居してたことを言います。

ただし別居でも、生活費や学費、療養費なんかの送金が常に行われてたりする場合は生計一と考えられます。

単身赴任とか下宿とかのケースですね。

 

この特例を使える宅地が複数あるんだけど?

どの宅地に使うかは選択できるので、一番大きく減額できる(税額が減る)宅地に使うべきです。

その宅地の評価額などによって変わってきます。

 

空地・別荘はOK?

別荘は「居住の用に供されていた」とはいえないため、NGです。

あくまでも生活基盤を守るため、という趣旨なので…。

空地は「建物または構築物の敷地」でないためNGです。

 

相続開始直前は老人ホームに入ってたから家は空き家だったんだけど…

被相続人が要介護認定、要支援認定を受けていて、一定の有料老人ホームに入居してた場合は、

その空き家も「被相続人の居住の用に供していた宅地等」ってことになります。

相続開始時には申請中で、相続開始後に認定を受けたケースもOKです。

 

駐車場は貸付事業用宅地等になるの?

小規模宅地の特例は「建物or構築物の敷地」になっている土地っていう前提があります。

この構築物には、コンクリートとかも含みます。

つまり、何も構築物がない、いわゆる青空駐車場だとNG。

コンクリートが敷かれていて、フェンスなどで囲まれている等、しっかりとした設備がある駐車場ならOKです。

この記事を書いた人 入野 拓実
独立3年目の30歳。自称「とっつきやすい系税理士」
『得意分野⇒フリーランスの法人化/中小企業の経営分析/自力申告サポート/独立起業支援』
ブログは平日毎日更新。遠方・スポットにも対応。セミナー自主開催。
1989.3.6生まれ。妻・娘(3歳)と3人暮らし。
エンジョイゲーマー・音楽オタク。基本カジュアル。
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ABOUTこの記事をかいた人

音楽オタクで一児のパパな30歳の税理士。 遠方の方やスポットのご相談にも対応しています。 得意分野 → 法人成り・財務分析・残るお金を最大化するためのアドバイス。 ブログは平日毎日更新、フリーランスや社長向けの財務・経理や、自分のワークスタイルについて書いています。